Quadro de áreas: o que é e como fazer

O quadro de áreas é um documento técnico que descreve e organiza a distribuição das áreas de um empreendimento. Esse quadro classifica diferentes tipos de espaços de acordo com sua função e uso, o que permite uma visão clara da estrutura do projeto.

Ele é subdividido em categorias como área privativa, área comum, área útil e área total, e funciona para que engenheiros, arquitetos e investidores tenham uma melhor ideia da alocação dos espaços.

A área privativa refere-se ao espaço que é de uso exclusivo do proprietário, como as unidades habitacionais em prédios ou condomínios. Já a área comum inclui espaços compartilhados, como halls de entrada, elevadores, escadas e áreas de lazer. A área útil corresponde ao espaço efetivamente utilizável dentro de uma unidade, enquanto a área total inclui todas as áreas (privativas e comuns) do empreendimento.

O quadro de áreas é indispensável em diversos tipos de projetos, como residenciais e comerciais, e desempenha um papel fundamental no planejamento.

Ao fornecer detalhes sobre a proporção entre áreas privativas e comuns, esse documento auxilia na transparência e organização do projeto. Além disso, sua elaboração precisa seguir normas regulamentares, como a NBR 12721, que orienta sobre a classificação de áreas e o cálculo de custos de construção.

Função do quadro de áreas no projeto de construção

A função do quadro de áreas vai além de uma simples organização espacial. Ele é uma ferramenta que garante a correta distribuição dos espaços em um empreendimento, o que influencia diretamente na viabilidade do projeto e no seu desenvolvimento. 

Com o quadro, é possível detalhar como cada metro quadrado será aproveitado e utilizado, o que facilita que o projeto esteja alinhado com os objetivos dos envolvidos.

Além de auxiliar no planejamento arquitetônico, o quadro de áreas auxilia na avaliação do orçamento e na análise da viabilidade financeira do empreendimento. 

Ele define com clareza as áreas vendáveis do projeto, com o cálculo do valor comercial de cada unidade com base na metragem disponível. Isso é especialmente relevante para o setor de vendas e marketing, que utiliza essas informações para precificar e comercializar as unidades de forma precisa.

Outro aspecto importante é a contribuição do quadro de áreas para a transparência no processo de aprovação legal. 

O documento é utilizado para atender às exigências de órgãos públicos, o que permite que o empreendimento cumpra as leis municipais e estaduais. Sem um quadro de áreas adequado, a aprovação do projeto pode enfrentar entraves burocráticos, que podem causar atrasos na execução da obra e aumento nos custos.

Normas e regras que regulamentam o quadro de áreas

A elaboração de um quadro de áreas precisa seguir rigorosamente as normas técnicas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo a NBR 12721 a principal regulamentação. 

Essa norma especifica como as áreas devem ser calculadas e classificadas, o que garante que o projeto atenda a critérios de medição precisos e padrões de qualidade.

Além da NBR 12721, outras normas e leis locais podem influenciar a criação do quadro, mas isso depende da localização e do tipo de empreendimento. 

As regulamentações municipais podem incluir especificações sobre áreas mínimas e máximas para espaços habitacionais ou comerciais, e leis estaduais podem exigir a inclusão de determinadas áreas comuns em empreendimentos residenciais. 

Por isso, os profissionais envolvidos precisam estar familiarizados não apenas com as normas da ABNT, mas também com as leis regionais aplicáveis.

Seguir essas normas evita problemas na aprovação e execução do projeto. Um quadro de áreas mal elaborado pode resultar em multas, revisões do projeto e até embargos por parte das autoridades competentes, o que impacta significativamente o cronograma e o orçamento da obra.

Como fazer um quadro de áreas?

A elaboração de um quadro de áreas envolve etapas técnicas e exige atenção a detalhes específicos. A seguir, apresentamos um passo a passo para facilitar a criação de um quadro eficiente e preciso:

Levantamento das áreas

O primeiro passo na criação de um quadro de áreas é realizar um levantamento detalhado de todas as áreas do projeto. 

Utilize plantas arquitetônicas e ferramentas de software como AutoCAD e Revit para medir as áreas com precisão. É importante identificar claramente as áreas privativas, áreas comuns e a área total do empreendimento, conforme a classificação técnica exigida.

Classificação e divisão das áreas

Após o levantamento, o próximo passo é classificar as áreas de acordo com a sua função. Divida-as em categorias como área útil, área privativa e área comum, e garanta que cada tipo de espaço seja corretamente alocado e registrado. 

A clareza nessa etapa evita confusões no futuro e assegura que todos os envolvidos no projeto compreendam a organização espacial.

Utilização de software para o cálculo de áreas

Softwares de modelagem, como o AutoCAD e o Revit, podem facilitar o cálculo e a visualização do quadro de áreas. Essas ferramentas automatizam parte do processo de medição e classificação, diminuindo a chance de erros manuais e acelerando a criação do quadro.

Além disso, elas permitem fazer ajustes rápidos, e garantem que o quadro de áreas esteja sempre atualizado com as revisões do projeto.

Verificação da conformidade com as normas

Uma vez que o quadro de áreas esteja elaborado, verifique se ele atende às exigências das normas técnicas, como a NBR 12721. 

Essa verificação assegura que o projeto esteja em conformidade com os padrões de qualidade e as exigências legais. Essa etapa evita problemas no futuro, seja durante a construção ou no momento da comercialização das unidades.

Revisão e validação final

Por fim, antes de finalizar o quadro, é necessário submetê-lo a uma revisão técnica detalhada. Engenheiros, arquitetos e o setor jurídico devem validar os dados para garantir que todas as áreas estejam corretas e que o quadro atenda às expectativas do projeto. 

A validação final também envolve a equipe de vendas, que utiliza o quadro de áreas para precificar as unidades habitacionais ou comerciais.

Aplicações práticas do quadro de áreas em diferentes tipos de projetos

O quadro de áreas é utilizado em projetos de Construção Civil de diversos tipos, como residenciais, comerciais, industriais e até mesmo em obras de infraestrutura. 

Em projetos residenciais, ele serve para organizar a distribuição dos espaços entre as áreas privativas e comuns, detalhando a metragem de cada unidade habitacional e a proporção de áreas compartilhadas entre os moradores. Isso ajuda a definir as taxas de condomínio e na comercialização das unidades.

Nos projetos comerciais, o quadro de áreas auxilia na definição dos espaços destinados a lojas, escritórios e áreas de serviços. A correta distribuição das áreas garantirá que os espaços atendam às exigências de segurança e legislação, além de facilitar a locação dos pontos comerciais. 

Em edifícios de escritórios, por exemplo, o quadro permite que os proprietários ofereçam opções de tamanhos diversos, atendendo a diferentes perfis de empresas e profissionais.

Em projetos industriais, o quadro de áreas tem um papel ainda mais estratégico. Ele define a alocação das áreas operacionais, como fábricas e armazéns, além de áreas administrativas e de apoio logístico. 

Nesses casos, a precisão evitará problemas que impactem a produção ou o funcionamento da operação. A separação clara entre áreas de produção e de armazenamento, por exemplo, garante a eficiência do empreendimento.

A utilização do quadro de áreas também se estende a obras públicas e de infraestrutura, como escolas, hospitais, estações de metrô e aeroportos. 

Nesses casos, o documento auxilia na organização dos espaços, o que facilita a adaptação dos projetos às normas de acessibilidade e segurança, e garante que cada área atenda às finalidades específicas definidas pelo poder público.

Erros comuns na elaboração do quadro de áreas

Embora a criação do quadro de áreas siga diretrizes técnicas, alguns erros são frequentes e podem comprometer a execução do projeto. 

Um dos erros mais comuns é a falta de conformidade com as normas técnicas, como a NBR 12721. Muitas vezes, profissionais negligenciam detalhes importantes dessas regulamentações, o que resulta em problemas na aprovação legal e em revisões do projeto.

Outro erro recorrente é a má divisão das áreas, especialmente em empreendimentos residenciais com várias unidades habitacionais. 

Uma distribuição mal planejada pode gerar áreas privativas ou comuns que não atendem às necessidades dos moradores, o que prejudica o uso do espaço e aumenta os custos de manutenção. 

No caso de projetos comerciais, uma má distribuição pode inviabilizar a locação de alguns espaços, e assim diminuir o retorno financeiro esperado.

Além disso, a falta de integração entre o quadro de áreas e o projeto arquitetônico é um problema frequente. 

Quando essas duas partes não estão alinhadas, podem ocorrer discrepâncias entre o documento e o que realmente será construído. Isso pode gerar confusões no canteiro de obras e até mesmo desperdício de material e mão de obra, impactando diretamente o orçamento do projeto.

Finalmente, a falta de revisão técnica também é um erro comum. Um quadro de áreas sem uma revisão detalhada pode conter inconsistências ou falhas de cálculo que afetam todo o planejamento do empreendimento. 

Revisões feitas por engenheiros e arquitetos experientes garantem que o documento final esteja livre de erros e cumpra todos os requisitos normativos e legais.

Como o quadro de áreas impacta o processo de vendas

O quadro de áreas influencia diretamente o sucesso comercial de um empreendimento. Ele define com precisão as áreas privativas e comuns, afetando o cálculo da metragem vendável de cada unidade habitacional ou comercial. Com essas informações, o setor de vendas pode definir os preços de acordo com o valor do metro quadrado de cada unidade, considerando todas as áreas do projeto.

Nos edifícios residenciais, o quadro de áreas traz transparência para as negociações com os compradores. Um documento bem elaborado permite que o comprador saiba exatamente o tamanho do apartamento ou casa e entenda o que está incluso no valor de venda. Isso aumenta a confiança na transação e facilita o fechamento das vendas.

Além disso, a elaboração correta do quadro de áreas permite ao marketing trabalhar com informações precisas sobre o empreendimento. Descrever áreas comuns como piscinas, academias e salões de festas valoriza o projeto e atrai mais interessados. Em edifícios comerciais, a divisão clara dos espaços promove a flexibilidade, permitindo que os locatários escolham unidades adequadas às suas necessidades.

Em resumo, um quadro de áreas bem estruturado serve como uma ferramenta estratégica tanto para o planejamento e execução da obra quanto para o sucesso nas vendas e comercialização do empreendimento.