Projetos que se repetem, mesmo que parcialmente, como os imobiliários ou de loteamentos, podem ter padronizado seu plano de resposta aos riscos.
“É essencial consolidar as lições aprendidas em um acervo, que registra as ocorrências e facilita o planejamento de um novo empreendimento”, comenta o engenheiro Gustavo Horn, gerente de Planejamento e Orçamento da Cipasa Desenvolvimento Urbano.
Os riscos de um projeto são de vários tipos, desde os operacionais e legais, passando pelos ambientais e de saneamento, até os de comercialização.
A área que oferece riscos mais elevados para projetos de loteamento, e está em evidência, é a ambiental, que deve seguir uma série de normas cada vez mais rígidas e controladas.
“O maior problema que enfrentamos é que os vários entes públicos das três esferas de poder ainda não estão totalmente integrados e apresentam, eventualmente, diretrizes contraditórias”, explica Horn.
Para ele, é imprescindível que o profissional à frente dessa área tenha domínio da legislação, para traçar um cenário realista, que poderá ou não viabilizar o projeto.
É o caso da identificação, depois de iniciado o empreendimento, de uma área de preservação permanente que não poderá ser aproveitada, conforme o previsto. “Nem se trata de o projeto ter ou não sucesso, mas de acabar antes de nascer”, menciona.
Os serviços de saneamento são igualmente críticos, pois dependem de o poder público definir o que vai prover ao empreendimento. Os riscos de caráter legal, que envolvem o atraso ou a falta de alguma licença e alvará obrigatórios, podem, contudo, ser evitados.
Já o risco de comercialização – inerente a todo tipo de projeto imobiliário – que, por alguma razão não ocorre no tempo esperado, vai exigir alteração no ritmo de execução.
Normalmente, o erro que se comete é delegar o plano de resposta aos riscos somente à equipe de engenharia, sendo que nas empresas há uma forte inter-relação de áreas.
À área de engenharia cabe conhecer as ocorrências observadas em projetos anteriores e constantes do acervo. “Esses são mais fáceis de identificar”, diz.
Identificação de Riscos
É essencial consolidar as lições aprendidas em um acervo, que registra as ocorrências e facilita o planejamento de um novo empreendimentoGustavo Horn
Horn conta que, na Cipasa, quando se inicia o delineamento de um novo projeto, cada área tem a sua responsabilidade: a de urbanismo prepara o master plan; a de planejamento e orçamento faz uma primeira estimativa de custos e curva de obra; e a de meio ambiente dá o seu input para a obtenção das licenças necessárias.
Cria-se assim um documento que é a matriz de riscos e sustentabilidade.
“Todos os riscos são identificados nessa etapa. A partir daí, são tratados os riscos menores com base no acervo de riscos conhecidos, possibilitando o cálculo das contingências para cada um deles”.
O plano de resposta deve considerar as classes dos riscos e o contingenciamento de recursos.
“O acervo vai mostrar o quanto a empresa tem de sucesso nas negociações com o poder público para as obras de saneamento, por exemplo, e o histórico do volume de investimentos feitos em água e esgoto em projetos anteriores. Esses registros serão úteis para a criação de contingências que viabilizem o negócio”, exemplifica Horn.
A equipe de engenharia participa do planejamento operacional e do orçamento, preparados pela gerência de planejamento, colaborando com as lições aprendidas em campo para traçar o plano de resposta aos riscos.
Responsáveis pelo Plano de Resposta
Dependendo da estrutura da empresa a tarefa de apresentação do plano de resposta aos riscos do projeto cabe ao gerente de projetos ou de planejamento.
Além de entregar o projeto dentro do custo, escopo, prazo e qualidade, é crucial que identifiquem os riscos e tracem o plano, pois quanto antes se trata o risco, maior a possibilidade de minimizar os seus impactos.
Na Cipasa, Horn gerencia o projeto desde o seu nascimento até a sua conclusão. Cabe a ele entregar ao gestor do projeto o orçamento executivo bem detalhado, o plano de riscos e de contingências, que será administrado pela gerência do portfólio.
Já os riscos operacionais são contingenciados no próprio orçamento de obra, que fica à disposição do gerente de engenharia para tomar suas decisões, de acordo com as necessidades.
Os riscos em cada segmento
A experiência acumulada por Gustavo Horn em construtoras do mercado imobiliário e, também, no poder público – especificamente na Infraero, nas obras do aeroporto de Viracopos (SP) – permite ao engenheiro comparar os principais riscos e planos de resposta nesses segmentos.
A principal diferença está no fato de que o projeto de infraestrutura é único, exclusivo, enquanto loteamento ou residencial se repetem, têm escopo bastante padronizado.
Segundo o especialista, os riscos começam no projeto que, se produzido por profissional menos experiente, pode incorrer em erros.
Exige-se grande responsabilidade com os estudos geológicos e topográficos do terreno, onde será construída uma ponte ou um viaduto, por exemplo.
“A competência das equipes técnicas é aspecto crítico do projeto de infraestrutura, lembrando que ele tem uma única chance de acontecer”, observa.
A competência das equipes técnicas é aspecto crítico do projeto de infraestrutura, lembrando que ele tem uma única chance de acontecerGustavo Horn
Sob a ótica do processo, é característica do projeto de infraestrutura não ter escopo claro quando nasce. Para viabilizá-lo, é preciso usar técnicas de planejamento apropriadas, como as de investimento, estipulando o valor de retorno.
“Nesse caso, utiliza-se a técnica de front-end loading [de trás para frente], ou seja, o planejamento é feito a partir do objetivo”, exemplifica.
O plano de resposta aos riscos deve contemplar as interferências que a obra encontrará ao longo de sua execução.
A construção de uma estrada, por exemplo, cruzará com linhas de alta tensão, vias vicinais, residências, interferências críticas, que podem paralisar uma frente de trabalho, se não previstas. “E, de novo, a questão ambiental é preponderante”, lembra.
Riscos? Transferir ou Assumir?
Em qualquer segmento de obra, é preciso tomar uma decisão entre transferir ou assumir os riscos. Por exemplo, para transpor um córrego, pode-se construir uma galeria ou ponte.
A primeira opção é menos onerosa, porém há o risco de ter de fazer a ponte por exigência do poder público.
“Posso assumir esse risco e contingenciar recurso para dar segurança ao projeto. Outra opção é transferir esse risco e fazer um seguro”, explica.
É usual contratar seguro para a eventualidade de chuvas acima do volume histórico ou fora de época, que vão atrasar a obra de infraestrutura, trazendo prejuízos. Outra resposta ao risco é a prática da mitigação.
“É o que se faz no momento da terraplanagem através de algumas ações, plantando grama, fazendo curvas de nível, bacias de retenção provisórias de água pluvial. São obras que não fazem parte do projeto, mas que evitam que o talude escorregue ou que o aterro ceda”, finaliza o engenheiro.
Colaboração técnica
Gustavo Horn – Engenheiro Civil, graduado em 2005 pela Pontifícia Universidade Católica (PUC) de Campinas; pós-graduado em 2013 pela Fundação Getúlio Vargas em Negócios Imobiliários e da Construção Civil.
Possui mais de 20 anos de atuação no setor da construção civil, dos quais dez anos foram no mercado de infraestrutura pesada, atuando em equipes de projetos de estradas, óleo e gás, aeroportos, logística e indústria.
A partir de 2009, passou a atuar no mercado imobiliário como gestor das áreas técnicas de grandes empresas do mercado de urbanização, tendo como especialidade o planejamento e o orçamento de obras e a implantação de processos de gerenciamento do projeto e portfólio.
