O gerenciamento de obras é um trabalho de apoio técnico ao cliente, dono do empreendimento. De acordo com João Teodoro, engenheiro civil e gerente Técnico da Araújo Engenharia, entre as atividades do gestor de obras está a realização da concorrência para a contratação de empresas que executarão a obra, fiscalização do andamento da construção, a entrega de documentos legais, notas fiscais e acompanhando de prazos e qualidade.
“Quando fazemos a expansão de um shopping center, é preciso tomar certos cuidados para que a obra interfira o mínimo possível no empreendimento existente. Alguns trabalhos geram barulho, poeira, cheiro de tinta e, portanto, devem ser feitos durante a madrugada, para que não atrapalhem o dia a dia do shopping. Se for a construção de um shopping novo essa preocupação não existe”, explica.
Um shopping center, normalmente, gera impacto no trânsito local. “É necessário um trabalho externo de adequação da vizinhança a essa nova realidade. Os órgãos públicos exigem algumas intervenções nos arredores. Quando é solicitada a aprovação do projeto de um shopping center, a prefeitura, comumente, exige algumas intervenções na região para minimizar o trânsito, como o alargamento de ruas e viadutos, e novas vias.
Foi o que aconteceu com o Shopping JK, em São Paulo. Todas as construções na região exigiram que fosse feito um viaduto novo, que passa por cima da avenida Juscelino Kubitschek e da Marginal Pinheiros”, afirma Teodoro.
Fazer o gerenciamento de uma obra, quer dizer acontecer por terceiros. “Cabe ao gestor exigir dos fornecedores como construtora, instaladores de elétrica e hidráulica, que executem o seu trabalho no prazo. Porque, quando são feitas as concorrências, o prazo já está pré-definido.
E quando a construtora atrasa, por responsabilidade dela, evidentemente poderá ter custos adicionais como a contratação de mão de obra, hora extra dos funcionários e etc., mas isso não impacta no custo do cliente. A não ser em casos de fatos externos que independam da construtora como greve, tumulto e chuvas torrenciais fora de época”, comenta o engenheiro.
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RISCOS
Riscos existem em qualquer obra e inclusive em shopping centers. “Por isso a importância de fazer seguros como de engenharia, de responsabilidade civil e de danos a terceiros. No caso de shoppings centers, há uma preocupação muito grande com a imagem. O ideal é que seja feito um trabalho prévio para evitar que ocorram problemas no decorrer da obra.
A preocupação com a segurança do trabalho é muito grande e a exigência do cumprimento à norma regulamentadora NR 18 é diária. Em caso de obras em que os trabalhadores precisam dormir fora de suas casas, o local onde estão alojados é vistoriado para verificar se as condições são adequadas.
Já ouvimos casos em que o Ministério do Trabalho vai até determinado local e encontra trabalhadores em condições precárias, configurando até mesmo em trabalho escravo. Para evitar isso, é recomendado que um funcionário vá, semanalmente, até o local vistoriar as condições desses alojamentos, que podem ser um hotel ou uma casa”, diz o gerente.
5 consequências graves de falhas na gestão de projetos
LOJAS
“Cabe ao gestor exigir dos fornecedores como construtora, instaladores de elétrica e hidráulica, que executem o seu trabalho no prazo. Porque, quando são feitas as concorrências, o prazo já está pré-definido.
E quando a construtora atrasa, por responsabilidade dela, evidentemente poderá ter custos adicionais como a contratação de mão de obra, hora extra dos funcionários e etc., mas isso não impacta no custo do cliente. A não ser em casos de fatos externos que independam da construtora como greve, tumulto e chuvas torrenciais fora de época”, afirma
Segundo ele, normalmente, os lojistas começam a montar suas lojas quando as obras do shopping ainda estão sendo executadas. “É preciso liberar a área destinada às lojas antes de terminar a obra. Uma loja pequena precisa, em média, de três meses para ser construída. Já as grandes levam de quatro a seis meses e o cinema chega a oito meses.
Qualidade da obra começa na gestão de projetos
É muito comum encavalarem as obras do shopping com as dos lojistas. Mas o gestor de obras do shopping não gerencia o trabalho das lojas. Cada lojista é responsável pela sua. O que está no escopo da construtora é dar apoio: segurança 24 horas, retirada de entulho, energia elétrica, enfim, condições básicas para a construção da loja”.
O trabalho do gestor de obras não termina quando a obra está pronta. “É preciso preparar um caderno técnico com toda a documentação do empreendimento, como manuais de operação, de uso, conservação, normas técnicas de todos os itens – elétrica, hidráulica, ar-condicionado, elevador, escada rolante – catálogo técnico, certificado de garantia, contratos, termos de encerramento, liberação do pagamento das retenções contratuais e o acompanhamento do check list de pendências, ou seja, tarefas já realizadas mas que não foram aceitas por precisarem de pequenos reparos como caixilhos que não abrem direito, pintura e pequenos vazamentos.
Assim que a construtora finaliza essas pendências é que o trabalho de gerenciamento da obra acaba. Ele não está vinculado à inauguração do shopping porque, normalmente, continua após essa data”, afirma Teodoro.
“É preciso liberar a área destinada às lojas antes de terminar a obra. Uma loja pequena precisa, em média, de três meses para ser construída. Já as grandes levam de quatro a seis meses e o cinema chega a oito meses. É muito comum encavalarem as obras do shopping com as dos lojistas.
Mas o gestor de obras do shopping não gerencia o trabalho das lojas. Cada lojista é responsável pela sua. O que está no escopo da construtora é dar apoio: segurança 24 horas, retirada de entulho, energia elétrica, enfim, condições básicas para a construção da loja”, continua.
De acordo com o engenheiro, é comum que se faça a entrega provisória do shopping center quando a obra já está em condições de uso e concluída.
“É necessário aguardar somente a documentação da construtora como o auto de vistoria do bombeiro – que precede o habite-se –, o habite-se e o certificado negativo de débitos do INSS. Ao fazer a vistoria provisória, o engenheiro detecta o que precisa ser refeito, relacionando os itens. É combinado um prazo com a construtora, que pode ser de 30 ou 60 dias, para a finalização dos reparos. Depois de realizados, é feita uma nova vistoria, junto com o profissional responsável do shopping pela manutenção, porque se estiver tudo pronto a responsabilidade passa a ser dele”.
VIZINHANÇA
A construção de um shopping center exige da construtora estabelecer uma política de boa vizinhança com o entorno. “É preciso visitar os vizinhos, dizer que irá começar uma obra que poderá trazer algum transtorno como barulho, tráfego de caminhões entre outros.
Quem, normalmente, faz isso é o departamento de marketing do cliente. É comum também contratar um perito que vai até os vizinhos e constata a situação do imóvel antes da obra, fotografa, verifica defeitos e depois faz um laudo técnico e registra no cartório para resguardar o dono do empreendimento, caso haja alguma reclamação infundada”, explica o gerente.
O mesmo acontece quando se trata de obra de expansão de um shopping center. “Ao invés desse trabalho ser feito com a vizinhança, é realizado com os lojistas do shopping existente, nas lojas mais próximas da obra. Porque pode acontecer de ocorrer algum dano, como rachaduras, vazamentos entre outros”, conclui Teodoro.
Redação AECweb / Construmarket
Colaborou para esta matéria
João Teodoro Arruda de Araujo – Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia da Universidade Mackenzie (1974) e Administrador de Empresas pela Faculdade de Economia, Administração e Ciências Contábeis da Universidade Mackenzie (1979).
Iniciou sua carreira profissional na década de 1970 como engenheiro de construtora especializada em obras industriais, tendo atuado como engenheiro residente, engenheiro de planejamento e gerente de planejamento. Atua na área de gerenciamento de obras desde 1992. Titular e gerente técnico da Araujo Engenharia Ltda, empresa especializada em gerenciamento de obras.
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