“Obras de intervenção na escala do desenho urbano produzem grande efeito no cotidiano das cidades e das pessoas. E envolvem fortes conceitos de projeto arquitetônico, urbanístico e readequação da infraestrutura existente”, afirma o arquiteto Maran Monaco, mestrando em engenharia civil no IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas.
São, em geral, empreendimentos de grande porte e com muitos agentes envolvidos, como os das operações urbanas Faria Lima e Água Branca, em São Paulo. “Essas obras podem ser públicas ou privadas, porém empreendedores particulares não costumam ter interesse no seu financiamento, visto que o investimento e o risco são demasiadamente altos, por envolverem diversos agentes e conflitos de interesse”.
“Por outro lado, um grande loteamento privado pode ser também considerado uma obra que causará um novo desenho urbano. A conceituação teórica e a viabilidade socioeconômica da aplicação prática vão definir se haverá somente interesse particular, público ou misto”, explica.
A gestão de projetos na escala do desenho urbano consiste em administrar os contratados, os projetos de cada uma das disciplinas, verificar se estão aderentes aos aparatos legais e instrumentos técnicos, além de fiscalizar se os custos e andamento das obras estão de acordo com o projetado. Portanto, é preciso sincronizar as atividades de todos os envolvidos
De acordo com o arquiteto, os projetos de desenho urbano exigem implantação estratégica, se possível com mecanismos de controle para frear eventual especulação imobiliária, desvalorização local, gerenciando o máximo de riscos que podem ocorrer no período de intervenção.
“A gestão de projetos na escala do desenho urbano consiste em administrar os contratados, os projetos de cada uma das disciplinas, verificar se estão aderentes aos aparatos legais e instrumentos técnicos, além de fiscalizar se os custos e andamento das obras estão de acordo com o projetado. Portanto, é preciso sincronizar as atividades de todos os envolvidos”, destaca.
A grande diferença da gestão entre obras de reordenamento do solo e de edifício comercial, residencial ou institucional está na escala de intervenção e número de fatores e agentes envolvidos. Esses fatores alteram o desenvolvimento dos processos e exigências legais, a sequência de atividades e aumentam a complexidade no controle de rota crítica e gerenciamento de riscos. “Genericamente falando, como aumentam as disciplinas, aumentam as dificuldades”, diz Maran Monaco.
COMPLEXIDADE
O que deve haver em todos os projetos é o total controle do gerenciamento dos conflitos e a compatibilização das disciplinas envolvidas
Para que projetos de reordenamento do solo, também conhecidos como land readjustment, sejam implantados com sucesso, diversas disciplinas da construção civil devem ser envolvidas, assim como desenvolvidos os aparatos legais, instrumentação e capacitação técnica específicos.
O arquiteto detalha: “A arquitetura e urbanismo têm papel fundamental na redistribuição dos lotes, estudando insolação, aeração, equipamentos públicos, porcentagem de solo inicial/adquirido, enquanto as disciplinas de infraestrutura como redes de água e esgotamento sanitário, drenagem pluvial, elétrica e telefonia fixa devem ser compatibilizadas e otimizadas para redução de custo, simultaneamente às aprovações legais, pois cada órgão demanda seu prazo para análise dos projetos”.
De acordo com ele, o maior desafio do gestor de projetos em fase de implantação é o gerenciamento de conflitos de interesses, tanto particulares quanto políticos ou de grupos dominantes para que se chegue ao bem comum.
“O desenvolvimento de cultura técnica apropriada se faz necessário para que toda a comunidade técnica trabalhe com os mesmos conceitos”, avalia, acrescentando que é comum no Japão, por exemplo, o gerenciamento ser feito por uma agência externa aos poderes públicos para que, se necessários dez anos na implantação, o empreendimento não seja abalado por mudanças políticas de gestão. “No Brasil ainda não temos tal ferramenta”, comenta o arquiteto.
METODOLOGIA
Maran Monaco ressalta que não há metodologia única para a gestão de projetos de redesenho urbano. “O que deve haver em todos os projetos é total controle do gerenciamento dos conflitos e compatibilização das disciplinas envolvidas”, destaca. O arquiteto lembra que a metodologia PMBOK pode ser somada à gestão de projetos de redesenho urbano por identificar as necessidades do projeto; estabelecer objetivos claros e alcançáveis; balancear as demandas conflitantes de qualidade, escopo, tempo e custo; adaptar as especificações dos planos e da abordagem às diferentes preocupações e expectativas das diversas partes interessadas. “Equipes multidisciplinares com especialistas em cada uma das áreas são essenciais para o êxito de projetos deste porte”, conclui.
Redação AECweb / Construmarket
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Colaborou para esta matéria:
Maran Freitas Monaco – Graduado em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de Belas Artes de São Paulo (2009). É mestrando em Engenharia Civil – Habitação, Planejamento e Tecnologia pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT-USP. Na High Tech Consultants, desenvolve projetos geométricos de Terraplenagem para Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de São Paulo – CDHU
