Redação AECweb / Construmarket
Os estudos preliminares são o ponto de partida de um empreendimento e abrangem a viabilidade técnica e econômica do projeto. Há um plano de qualidade baseado no PBQP-H – Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat – com as instruções para a contratação de um serviço. “As construtoras realizam as cotações com três fornecedores, uma espécie de pregão, para que seja feita uma avaliação da qualidade da empresa”, explica Rodrigo Carvalho da Mata, professor e coordenador adjunto do curso de Engenharia Civil da Pontifícia Universidade Católica (PUC) de Goiás.
De acordo com Carvalho da Mata, é recomendável que seja feita a concorrência para a escolha de projetos. Não são todos os escritórios que conseguem cumprir o prazo de entrega ou ter o know-how necessário sobre um determinado assunto. O pregão é feito exatamente para verificar se há a qualificação do fornecedor em um determinado serviço. Em cidades como São Paulo, é possível gerar concorrência, devido ao grande número de empresas fornecedoras existentes. Isso também acontece em outras cidades como Goiânia, que, mesmo pequena, dispõe de escritórios instalados com sedes em capitais como Rio de Janeiro e São Paulo.
ESPECIFICAÇÃO DO PROJETO
“Existem algumas informações mínimas que devem ser passadas pelo gestor ao projetista, a começar pelo projeto de arquitetura e a tipologia do uso do empreendimento”, sugere o professor, exemplificando: “Em um projeto de hidráulica, são consideradas as tipologias necessárias para água quente ou não, e se haverá reuso de água. Fizemos um empreendimento do Minha Casa, Minha Vida, no qual a Agência Goiana de Habitação queria colocar água de reuso, mas não cabia, pois em empreendimento de custo mínimo é economicamente inviável implantar o sistema”.
Carvalho da Mata lembra que é preciso, portanto, informar o projetista quanto à especificação de uso. Quando se trata de um projeto de estruturas, um pouco mais complexo, é necessário dizer com qual sistema construtivo a construtora quer trabalhar. O dado consta no projeto de arquitetura, escolhido para que a obra seja economicamente racional. “Hoje, começa-se a enviar os projetos de arquitetura baseados em teorias de modelagem das informações da edificação ou modelos BIM, que são fornecidos ao projetista. Essa prática permite analisar a compatibilização de todos os projetos. Por outro lado, o fornecedor precisa mostrar à construtora a capacidade técnica para a execução do trabalho. Como ele faz isso? Por meio de referências. Mostrando o acervo existente, os trabalhos anteriores executados”, diz o professor.
OTIMIZAÇÃO
A seleção de projetistas requer, também, averiguar a idoneidade da empresa e se ela atende o prazo de execução do serviço exigido pela construtora. Segundo o professor, é importante considerar os índices de projeto, que são composições básicas de planejamento que permitem verificar se uma proposta está otimizada em relação à outra. Por exemplo, em um projeto de armaduras, é possível apurar os índices relacionados com a estrutura, como o volume de concreto por m² de obra e a taxa de armadura em relação ao volume de concreto, ou seja: qual é porcentagem de aço existente em relação ao volume de concreto.
Outros índices que são passíveis de verificação em prédios de alvenaria estrutural são a taxa de aço em área de alvenaria e a porcentagem das famílias de bloco em relação a toda obra. “Isso é tão importante que, para se ter uma ideia, quando existe um bom índice de taxa de bloco, principalmente em obra popular, a velocidade de implantação é maior. No entanto, se existirem tipologias de blocos muito diferentes em um projeto de execução de alvenaria, haverá dificuldade na execução da obra. A mão de obra, por mais que tenha um projeto bem detalhado, é ruim de leitura. Quanto mais simples, mais racional é um projeto, mais fácil é a execução”, explica Carvalho da Mata.
QUANTO MAIS DETALHADO, MELHOR
Para o professor, os projetos brasileiros pecam pela pouca informação. Com experiência no acompanhamento de obras norte-americanas e europeias, ele constata nos projetos a existência de um detalhamento com riqueza de informações. “Em Portugal, visitei algumas obras de alvenaria estrutural e percebi que lá não existe a figura do engenheiro residente. Isso porque os projetos de alvenaria estrutural são tão detalhados, que se tornam de simples leitura e execução. Além de a mão de obra ser diferente da nossa: mais desenvolvida e capacitada”, conta.
ACOMPANHAMENTO DA OBRA
Segundo o professor, passada a etapa de contratação do fornecedor, a construtora recebe e paga pelo projeto. Ou seja, o fornecedor já recebeu pelo serviço. “Só que o projeto não acaba aí. É necessário que haja o acompanhamento na obra”, diz, e defende que as cláusulas contratuais devem prever os números de visitas realizadas, ou visitas periódicas, durante a execução do trabalho. O projeto de execução pode ter falhas e, portanto, é preciso ter o respaldo do projetista. “O feedback do projetista é muito importante. A responsabilidade técnica do projeto é da empresa executora”.
PARCERIAS E PERMUTAS
A permuta é prática comum das empresas de construção civil, que podem pagar ao fornecedor com unidades que serão construídas. Com isso, elas reduzem o aporte financeiro em determinado serviço. No entanto, é preciso cuidados para evitar distorções. É preciso, por exemplo, fazer concorrência com o intuito de verificar as propostas e decidir pela melhor opção para a obra. O case que Carvalho da Mata relata, confirma a orientação: “Recentemente fiz consultoria para uma construtora que estava com problema de concretagem das estacas. Nesse serviço, a empresa responsável pelo projeto e execução das fundações superdimensionou as estruturas. Ou seja, quanto mais material e serviço era usado, maior era o número de unidades habitacionais que o fornecedor receberia. Foi necessário fazer uma intervenção, já que havia problemas de concretagem das estacas. Ou seja, o fornecedor não atuou de acordo com a boa prática da engenharia. Fizemos laudos periciais e ele teve de adequar o seu projeto para continuar com a execução do empreendimento”.
A integração entre todos os projetos e projetistas, apesar de crucial, revela-se uma dificuldade recorrente. Na prática, faz-se reuniões de integração e compatibilização de projetos com a equipe técnica. “Esse é o grande desafio. Para ajudar nesse processo, o gestor pode recorrer a ferramentas que conseguem captar, integrar e visualizar os diversos projetos envolvidos em um empreendimento e fazer a verificação do todo”, diz Carvalho da Mata.
Concorrência não pode depender somente do preço
Carvalho da Mata conta que teve algumas experiências decorrentes de concorrências de projetos, que foram escolhidos visando somente o menor preço. “Certa vez, estávamos em um empreendimento com 93 prédios a serem executados para a Agência Goiana de Habitação e, ao fazer o orçamento, foram percebidos índices muito elevados de construção de aço no projeto de estrutura. O que aconteceu foi que a construtora contratou um escritório que não tinha know-how e não foi verificado o histórico dessa empresa para a tipologia que seria usada, mas sim o histórico em outras tipologias. Isso acarretou índices de projeto extremamente onerosos. Para se ter uma ideia, em um empreendimento de R$ 240 milhões, impactava em R$ 5 milhões o custo de aço acrescido, devido à má concepção estrutural”, relata.
O case não acabou aí. Ao buscar explicações com os responsáveis pelo projeto de estrutura, Carvalho da Mata constatou que haviam misturado as tipologias, a concepção estrutural de peças. Ou seja, com uma empresa sem experiência, a construtora acabou precisando pagar por outro projeto. “A escolha equivocada se deveu à adoção do critério do menor preço. Sendo que o projeto de estrutura de um empreendimento é um dos mais caros. Os prejuízos, nesse caso, envolveram a perda do valor pago ao primeiro projeto e o atraso de seis meses no planejamento da obra. E se essa obra não tivesse um bom planejamento de custos, iria mobilizar R$ 5 milhões em prejuízo”, comenta.
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Rodrigo Carvalho da Mata – Graduado em Engenharia Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás (PUC-GO), tem mestrado em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC) e doutorado em Engenharia de Estruturas na Universidade de São Paulo (USP). Responsável técnico de projetos de estruturas e execução de mais de cinco mil unidades habitacionais entre 2010 e 2014. Atuação em empreendimentos imobiliários e obras comerciais de médio e de grande porte. Analista de qualidade dos relatórios técnicos da execução da Linha 4 do Metrô de São Paulo. Atualmente professor Adjunto I da Pontifícia Universidade Católica de Goiás, na qual é coordenador adjunto do curso de Engenharia Civil. Professor doutor do Instituto de Pós-Graduação (IPOG), ministrando disciplinas de gestão e concepção de projetos de edificações imobiliárias em cursos implantados em diversas cidades brasileiras. Consultor da empresa TREINALVEST responsável por laudos periciais, analista de projetos e treinamento e implantação de obras com sistemas e subsistemas racionalizadas.
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