O principal desafio do gestor de projetos de centros de distribuição está relacionado ao tempo de aprovação legal do empreendimento para o início das obras. “Características do subsolo do terreno e comportamento meteorológico também são riscos importantes. Já o gerenciamento da comunicação com os stakeholders pode ser uma dificuldade quando há um ambiente que exige muitas mudanças de escopo durante a execução do projeto”.
“Nas maiores obras de centros de distribuição, existem os clientes externos, investidores, gerenciadoras, imobiliárias, locatários, projetistas, consultores, construtora, instituições, e cada um com foco e necessidades diversas de informações. Como a maior parte dos projetos são preparados em paralelo à construção – fast track – e os prazos são curtos, o gerenciamento de alterações de escopo constitui um grande desafio”, afirma Marcio Kamiyama, diretor de Gerenciamento de Construção da Hines do Brasil.
Como a maior parte dos projetos são preparados em paralelo à construção – fast track – e os prazos são curtos, o gerenciamento de alterações de escopo constitui um grande desafio
As gestões de custo e de tempo são áreas mais fáceis de serem trabalhadas pelo gestor de projetos de condomínios logísticos, se comparadas a outros empreendimentos mais complexos. “Os projetos, em geral, são simples. E boa parte do sucesso da construção se define nos primeiros meses de obra, após a execução da terraplanagem e contratação da curva A do empreendimento – com exceção dos prazos de licenciamento e ambientes sujeitos a constantes alterações”, explica Kamiyama.
De acordo com o diretor, os fatores que determinam a qualidade de um centro de distribuição são um projeto eficiente, de baixo custo de implantação e operação, com boa localização e facilidade de acesso. “Entendemos como um projeto eficiente aquele que possui pé-direito e espaçamento de pilares que maximizem volume de armazenagem, piso de concreto de alta resistência, sistemas de proteção e combate a incêndio adequados, sistemas elétricos eficientes, uso de iluminação natural, reuso de águas de chuva ou de esgoto, boa ventilação natural e isolamento térmico”.
Outras soluções de projeto fundamentais para a valorização dos centros de distribuição, segundo Kamiyama, são capacidade de compartimentação, pé-direito livre, níveis de iluminação natural e artificial, possibilidade de realizar cross-docking – processo de distribuição onde a mercadoria recebida é redirecionada sem uma armazenagem prévia-, quantidade de docas, espaços para desenvolvimento de escritórios, disponibilidade de vagas de carros e caminhões externas e internas e anel viário de circulação de caminhões. “Para definir o sistema construtivo que será usado em um centro de distribuição é preciso avaliar alguns critérios como desempenho técnico, grau de industrialização, custo e prazo”, diz o diretor. Outro item de fundamental importância para o sucesso do empreendimento é a análise de solo para a definição das fundações. “Principalmente para o piso de concreto e pavimentação. Um local com solo que ofereça possibilidade de recalques, normalmente exige soluções caras ou que podem afetar significativamente os prazos, como estaqueamento de piso, adensamento, trocas de solo ou reforços. E, algumas vezes, tornam inviável a obra”, observa.
Entendemos como um projeto eficiente aquele que possui pé-direito e espaçamento de pilares que maximizem volume de armazenagem, piso de concreto de alta resistência, sistemas de proteção e combate a incêndio adequados, sistemas elétricos eficientes, uso de iluminação natural, reuso de águas de chuva ou de esgoto, boa ventilação natural e isolamento térmico
Segundo Kamiyama, são muitos os projetistas envolvidos na construção de CDs. “Temos projetistas de arquitetura, terraplanagem, drenagem, contenções, fundações, estrutura, cobertura e fechamentos metálicos, piso de concreto, instalações elétricas e hidráulicas, incêndio, ar-condicionado e ventilação, pavimentação, além de consultorias especializadas”.
SUSTENTABILIDADE
O processo de certificação LEED – Leadership in Energy & Environmental Design – exige um pouco mais de trabalho do gestor de projetos. “Aumenta a quantidade de stakeholders e agrega mais etapas ao cronograma. Entretanto, não consideramos isso uma dificuldade. Nosso time já obteve certificação LEED em vários projetos. Acreditamos na sustentabilidade, e consideramos os processos de certificação como parte da rotina normal de execução de empreendimentos modernos”, comenta o diretor.
Redação AECweb / Construmarket
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Marcio Kamiyama – Atua na Hines do Brasil desde 2000. É diretor de gerenciamento de Construção de centros de distribuição, indústrias, edifícios de escritório e residenciais, totalizando mais de 1 milhão de m² construídos.
Atualmente, responde pelo time de gerenciamento de projetos e construção da Hines do Brasil, com projetos em andamento em várias localidades do Estado de São Paulo, Rio de Janeiro e Amazonas. Tem passagem pelas construtoras Serpal e Aoki, onde atuou como engenheiro nas obras das primeiras lojas da Wal-Mart no Brasil, além de indústrias e hotéis.
É bacharelado em engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (POLI-USP), em 1994, e pós-graduado em Administração de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas, em 2001.
