Análise de viabilidade deve considerar implantação, recuos e taxa de ocupação

O principal objetivo da análise de viabilidade de projetos, de acordo com Claudino Lins Nóbrega Junior, professor do Departamento de Engenharia Civil e Ambiental da Universidade Federal da Paraíba, é garantir o bom resultado do projeto. “Esse resultado é atingido quando o projeto é completamente feito dentro dos prazos estabelecidos, das condições de execução planejadas e proporcionando ao investidor/incorporador/construtor o retorno financeiro esperado”, diz.

A análise de viabilidade deve ser realizada nos momentos iniciais do projeto, antes de se estabelecer o briefing do produto. “No caso de empreendimentos imobiliários, a análise da viabilidade deve ser realizada concomitante à prospecção de terrenos. O incorporador deve planejar a configuração de um novo empreendimento em um determinado bairro ou região, de acordo com as demandas do mercado, analisadas a partir de uma pesquisa. Com esse planejamento feito, procede-se a prospecção do terreno, verificando minuciosamente a viabilidade de cada opção”.

“A aquisição efetiva deve ser feita apenas após a confirmação da viabilidade do empreendimento planejado para o terreno escolhido. A partir desse momento, deve ser estabelecido o briefing do projeto, traduzindo concretamente os anseios do público-alvo e dos clientes, as necessidades e objetivos dos investidores/incorporadores, como também as informações advindas do feedback, retroalimentação de obras anteriores”, explica Nóbrega Junior.

O profissional responsável por essa função é o gestor de projetos. Ele é quem vai convergir todos os envolvidos no processo de projeto. “Por essa razão, o gestor ou gerente de projetos dispõe de informações dos clientes, de obras anteriores, urbanísticas e legais para aplicar na análise de viabilidade do projeto. O gerente de projetos possui todo o conhecimento e as ferramentas necessárias para essa atuação. Entretanto, a análise de viabilidade do projeto deve ser constantemente acompanhada pela diretoria da empresa incorporadora, de modo a decidir conjuntamente e validar as decisões”, afirma o professor.

Existem aspectos em comum que devem ser observados nos estudos de viabilidade: aspectos urbanísticos e legais do terreno, como possibilidade de implantação do tipo do empreendimento na zona urbanística prevista, recuos e afastamentos, taxa de ocupação, índice de aproveitamento, gabarito vertical, possibilidades de verticalização, de uso do subsolo e proximidade de aspectos geográficos limitantes como rios, mar, bacia hidrográfica entre outros Claudino Lins Nóbrega Junior

Ele comenta que não existe um modelo-padrão de análise de viabilidade de projetos que seja aplicável a todas as situações. “Todavia, existem aspectos em comum que devem ser observados nos estudos de viabilidade: aspectos urbanísticos e legais do terreno, como possibilidade de implantação do tipo do empreendimento na zona urbanística prevista, recuos e afastamentos, taxa de ocupação, índice de aproveitamento, gabarito vertical, possibilidades de verticalização, de uso do subsolo e proximidade de aspectos geográficos limitantes como rios, mar, bacia hidrográfica entre outros.”

“Há, ainda a considerar, os aspectos da região escolhida, que possam valorizar o empreendimento como proximidade de equipamentos urbanos – restaurantes, creches, escolas, supermercados, padarias, pontos de ônibus e metrô. Ou que possam desvalorizar o empreendimento como proximidade de hospitais, cemitérios, equipamentos concentradores de grande fluxo de veículos como rodoviárias ou geradores de incômodos como aeroportos e seu ruído”.

Segundo o professor, existem diferentes metodologias para verificação da viabilidade do projeto pelo viés financeiro. “O ponto de partida é a checagem do número de pavimentos e unidades possíveis de serem executados no terreno selecionado. A partir daí, pode-se examinar o custo de execução da obra ou uma previsão, e o valor de venda das unidades. Posteriormente proceder a verificação da taxa interna de retorno e o VGV – Valor Geral de Vendas. Por fim, é importante que se monte a previsão de retorno do investimento, considerando três cenários: o pessimista, realista e otimista. Para a previsão das incertezas e riscos do projeto”, diz Nóbrega Junior.

É correto dizer que há o estudo de viabilidade do projeto – empreendimento – e dos projetos que participam de uma obra. “Podemos afirmar que é realizado o estudo de viabilidade do empreendimento e, posteriormente, fazer uma análise de viabilidade ou análise crítica de cada disciplina de projeto que compõe o conjunto de projetos executivos do empreendimento”.

“Essa análise de viabilidade das disciplinas de projeto pode ser auxiliada pelo uso de indicadores de qualidade em projeto. Por exemplo, no caso do projeto estrutural, podemos utilizar alguns indicadores como peso/quantitativo do aço, volume de concreto, bem como suas relações com a área construída. Esses indicadores devem ser comparados com indicadores coletados em empreendimentos semelhantes anteriores”, afirma o professor.

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INVIABILIDADE DO PROJETO

Um projeto da construção civil é considerado inviável quando apresenta algum indício de que o seu desenvolvimento não irá atender às expectativas dos investidores incorporadores/ construtores e, consequentemente, não alcançará os resultados esperados.

“Essa inviabilidade poderá ser ocasionada por uma infinidade de fatores. A exemplo de um aspecto financeiro como baixa rentabilidade, retorno do investimento em prazo além do admissível; por um aspecto urbanístico/legal como o impedimento de execução do tipo de obra no terreno selecionado, possibilidade de execução de uma quantidade de unidades abaixo do necessário para viabilizar o empreendimento ou até mesmo por uma característica específica da região como a escassez de mão de obra, de materiais ou de equipamentos”, comenta Nóbrega Junior.

É importante que se monte a previsão de retorno do investimento, considerando três cenários: pessimista, realista e otimista. Para a previsão das incertezas e riscos do projeto Claudino Lins Nóbrega Junior

É possível realizar mudanças no projeto e torná-lo viável em alguns casos. “Aspectos como alterações de tecnologia construtiva no projeto arquitetônico ou em alguma solução dos projetos complementares podem tornar um projeto viável. Outros fatores podem determinar a inviabilidade de um projeto, como a necessidade de aprovação de uma alteração urbanística na legislação da cidade”, explica o professor.

Existe um conjunto de riscos de se lançar um projeto sem o estudo de viabilidade. “Risco de o projeto não ser aprovado nos órgãos governamentais – federais, estaduais e municipais –, risco de embargo na execução da obra, da não absorção do empreendimento pelo público-alvo, da demora nas vendas das unidades e, por fim, da não obtenção da rentabilidade esperada ou de prejuízo financeiro”, finaliza Nóbrega Junior.

Redação AECweb / Construmarket

Colaborou para esta matéria:

Claudino Lins Nóbrega Junior – Graduado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal da Paraíba. Mestre em Engenharia de Produção pela Universidade Federal da Paraíba. Doutor em Engenharia de Construção Civil pela Escola Politécnica da USP e professor do Departamento de Engenharia Civil e Ambiental da Universidade Federal da Paraíba.

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